Zakup całych budynków: jak obliczyć rentowność netto

Nabycie całych budynków stanowi jedną z najbardziej zaawansowanych i strategicznych form inwestowania w nieruchomości. Aby jednak zrozumieć rzeczywistą atrakcyjność tego typu transakcji, konieczne jest prawidłowe obliczenie rentowności netto. Pozwala to określić, z jak najmniejszym marginesem przybliżenia, czy inwestycja opłaca się wszystkim uczestnikom.

Coraz częściej mniejszym inwestorom przedstawiane są transakcje polegające na zakupie i renowacji całych budynków, w których uczestniczą oni poprzez zrównoważone udziały inwestycyjne w ramach operacji finansowania społecznościowego nieruchomości (crowdfundingu). Nie jest to jednak jedyny model. W wielu miastach europejskich i międzynarodowych działają tzw. Real Estate Club Deals, gromadzące niewielką liczbę średnich i dużych inwestorów — nie więcej niż 50 osób — którzy łączą swoje środki, aby zrealizować inwestycje nieruchomościowe, które w pojedynkę byłyby nieopłacalne.

1. Rentowność brutto a rentowność netto

Rentowność brutto to stosunek rocznego dochodu z najmu do ceny zakupu budynku.

Przykład: budynek zakupiony za 5 mln euro, generujący 300 000 euro rocznego dochodu z najmu, ma rentowność brutto na poziomie 6%. Rentowność netto natomiast uwzględnia również wydatki i koszty zarządzania, dając znacznie bardziej realistyczny obraz opłacalności.

2. Koszty uwzględniane w obliczeniach

Aby przejść od rentowności brutto do rentowności netto, należy odjąć:

• Podatki i opłaty (IMU, podatek od czynności prawnych i ewentualną opłatę skarbową).
• Koszty utrzymania bieżącego (naprawy, koszty części wspólnych/wspólnoty oraz media wspólne).
• Wydatki nadzwyczajne i capex (remonty i poprawę efektywności energetycznej).
• Koszty zarządzania administracyjnego (zarządzanie nieruchomością i agencje).
• Wskaźnik pustostanów (okresy, w których część lokali pozostaje niewynajęta).

3. Wpływ dźwigni finansowej

Wielu inwestorów korzysta z dźwigni finansowej poprzez kredyt hipoteczny lub inne finansowanie. W takim przypadku należy również obliczyć wskaźnik cash-on-cash: rzeczywisty zwrot z kapitału własnego inwestora po spłatach obsługi zadłużenia. Wskaźnik ten może być często wyższy niż czysta rentowność netto, ale zwiększa również ryzyko finansowe.

4. Zmienne strategiczne do rozważenia

• Lokalizacja budynku: centrum miasta, dzielnice uniwersyteckie, obszary turystyczne lub dzielnice objęte rewitalizacją.
• Rodzaj nieruchomości: mieszkaniowa, biurowa, komercyjna lub o funkcji mieszanej.
• Potencjał konwersji: na przykład zmiana przeznaczenia budynku biurowego na mieszkaniowy może zwiększyć przyszłą rentowność.
• Trendy rynku lokalnego: ceny sprzedaży, popyt na najem i wskaźniki obłożenia.

5. Praktyczny przykład obliczeniowy

Podsumowując, nabycie całego budynku może generować stabilne i istotne zwroty, ale tylko wtedy, gdy analiza zostanie przeprowadzona starannie. Rozróżnienie między rentownością brutto a netto, uwzględnienie wszystkich kosztów oraz ocena trwałości projektu to niezbędne kroki chroniące inwestycję i zwiększające jej wartość w perspektywie długoterminowej.